黃張維

博客來0010896857

都更危老大解密 耕築共好家園

老房子還能買嗎??我能不能買一個好地點的老房子等都更?

這兩年房價上漲的很誇張，一般來說，房價低、區位好、屋齡新基本上最多只能三選二；另外依據聯合新聞網的資料顯示，北市平均71.2%的房子屋齡超過30年，也讓很多人萌生想要買老房子來等待都市更新的念頭，然而，都市更新跟危老重建，你有分清楚嗎?

我覺得這本書說的觀念非常清楚!!從重建的方式、都更及危老的差異、如何尋找建方，到大家最注重的重建時需要出的費用、換回來的坪數等，都有做詳細的說明，且講得很簡單易懂~我認為不是地政人也能夠看得懂!以下簡單列兩項重點以及五個常見疑惑

1.都市更新跟危老重建的差異在哪裡?

A.位置:都更地點要位在政府劃定的更新單元內；危老建築則需位於都市計畫區內
B.住戶同意比例:都更只須達80%；危老需100%同意(只要有一戶不同意就沒轍了!!)
C.審核時間:都更要數年不等；危老平均大概3-6個月
D.稅務減免:都更稅務減免條件較為優渥

→簡單來說，都更程序冗長，執行難度較高(甚至需動輒10年)；而危老重建屋主必須承擔來自建方的風險，解屋主與建方分配的比例沒人監督(有可能你了解法規的不夠透徹，反而會被不良建商誆騙了應有的利益!)

2.都更的類型

分為公辦都更、民辦都更、自辦都更
講簡單就是政府辦理、民間與建方合作辦理、屋主自行辦理
(如果屋主沒有建築背景，一定要了解整個重建程序及相關法令，雖說事必躬親可以取得較大利益，但術業有專攻，會不會這些過於繁雜的行政作業程序以及後續監工部分都超出了自己的負荷量?)

再列出五個常見疑惑
Q1:重建的話，屋主還需要掏錢嗎?

A1:如果是跟建商合建，除了要繳納的稅費跟預繳管理費之外是不用再繳錢的!但如果是委建建商，屋主就需要自行籌措所有經費，通常是屋主以自己的土地向銀行申請融資。

Q2:重建要多少時間?

A2:都更光是前面的審核時間就要數年，另外還要再加上興建時間(需要式住宅規模而定)；危老審核時間平均則大約3~6個月，另外要再加上興建時間
興建時間部分，目前缺工情形嚴重，朋友買的預售屋(15樓、RC造)建商預估大概需要3~4年，如果是18樓以上的超高樓層就更不止了!

Q3:都更真的可以"室內一坪換一坪"嗎?

A3:簡單來說，需要看使用分區、法定基準容積以及是否有獎勵容積，且如果原本是透天厝蓋新大樓，那坪數也有可能會被公設吃掉!

Q4:都更期間我要住哪?

A4:如果是建方和屋主合建，建方會給區域行情的租金補貼唷

Q5:老屋還能買嗎?

A5:買老屋當然不失為一種投資方式，但並不是所有老屋都符合都更或危老重建的條件；且若買那種快倒快倒的房子，結果要都更時其他屋主都不同意，或是條件不符合重建條件，就不能租人也不敢自助，那買了也太虧了吧!

其實我個人是偏好屋齡10~20年間的房子，如果選好區位、價格又可以負擔，通常可以先住(或是出租)10年左右，之後就算轉手，屋齡也不會老到賣不掉(我是說台中的價格行情啦)。但這個區間屋齡的房子其實很少(因為剛好是921大地震過後，房價下跌、建築法規修正)；不過如果有詳細瞭解價格區間行情，且那個房子條件能夠吸引建商，我覺得還是可以考慮一下，之前曾經估過北部一棟都市更新的房子，單坪價格落差甚至快要四倍!!!一坪單價估到350萬，快嚇死我…選好區位真的好重要呀

會想看這本書一來是都更及危老重建感覺會是未來趨勢，二來是因為我家的房子屋齡也有一定年限了QQ而且我家如果重建後目前價格絕對可以差距到3倍，但因社區人口眾多，我想應該是沒有建商對我家感興趣，還是等待房子撐不住的那天再來想辦法好惹，最後還是要回推一下這本書，講解的簡單易懂，且還有搭配實際案例跟小故事，對於都更及危老有興趣的可以看!!

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講解的簡單易懂，且還有搭配實際案例跟小故事，對於都更及危老有興趣的可以看!

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